Bauherr darf zur Mängelbeseitigung Vorschuss fordern

Vergütungsansprüche verjähren nach drei Jahren

Das muss jede Handwerkerrechnung enthalten

Richtig Rechnungen schreiben

„Augen auf oder Geldbeutel auf“

Stundenlohnabrechnungen müssen transparent sein!

Sorgfalt bei Planung und Ausführung unabdingbar

Nicht immer greift das Urheberrecht

Wer prüft, der haftet!

 

Bauherr darf zur Mängelbeseitigung Vorschuss fordern

Entdeckt ein Bauherr innerhalb der Gewährleistungsfrist einen Mangel, muss er den zuständigen Unternehmer oder Handwerksbetrieb schriftlich zur Mängelbeseitigung auffordern und ihm dafür eine angemessene Frist setzen. Lässt der Unternehmer diese Frist verstreichen, muss der Bauherr keine zweite Aufforderung mehr schicken, sondern darf die Mängel durch ein anderes Unternehmen beseitigen lassen und vom ersten Unternehmer die Kosten hierfür verlangen. Der Bauherr kann dafür sogar vom säumigen Unternehmer einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten einfordern – und zwar – sofern er nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist – mit dem auf die Kosten entfallenden Umsatzsteueranteil. Etwas anderes gilt, wenn der Bauherr statt Vorschuss Schadensersatz verlangt. Dann kann er zunächst nur den Nettobetrag der voraussichtlichen Män gelbeseitigungskosten (also ohne Mehrwertsteuer) verlangen. Die Mehrwertsteuer kann er erst fordern, wenn der Mangel tatsächlich beseitigt wurde und die Mehrwertsteuer auch angefallen ist.
Ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann er den auf die Mängelbeseitigungskosten entfallenden Umsatzsteueranteil weder als Vorschuss, noch als Schadensersatz verlangen.

 

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Vergütungsansprüche verjähren nach drei Jahren

Wer seine Vergütungsansprüche nicht rechtzeitig durchsetzt, der geht leer aus. Bei den so genannten Vergütungsansprüchen handelt es sich um Honorarforderungen von Bauunternehmern, Fachingenieuren oder Architekten. Vergütungsansprüche verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Der Zeitpunkt, ab dem diese Dreijahresfrist läuft, ist unterschiedlich. Auf der sicheren Seite steht der Unternehmer, wenn er für die Berechnung der Verjährung von der Bauabnahme beziehungsweise dem Zeitpunkt ausgeht, in dem die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde. Wer diese Fristen nicht genau beachtet, der läuft Gefahr, seine Ansprüche zu verlieren. Das passiert im hektischen Alltag schnell. Es reicht dabei nicht, nur eine Mahnung zu schicken, gleich ob eingeschrieben oder nicht. Wenn die Verjährung droht, dann müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Das kann ab Forderungen von 5.000 Euro und mehr nur der Anwalt veranlassen. Dazu braucht er Zeit. Deshalb sollten alle, die Ansprüche geltend machen müssen, frühzeitig den Baurechtler aufsuchen.

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Das muss jede Handwerkerrechnung enthalten

Wer in seiner diesjährigen Steuererklärung handwerkliche Leistungen absetzen möchte, der muss dem Finanzamt ordentliche Rechnungen der Handwerksbetriebe vorlegen. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Acht Punkte müssen bei jeder Rechnung grundsätzlich beachtet werden: Die Rechnung muss den vollständigen Namen und die Anschrift von Unternehmen und Auftraggeber tragen. Die Steuernummer oder die Umsatzsteueridentifikationsnummer des Rechnungsstellers müssen aufgeführt sein. Das Datum darf nicht fehlen. Die Rechnung braucht eine Rechnungsnummer. Art und Umfang der Bau- oder Handwerksleistung müssen eindeutig bezeichnet sein, ebenso der Zeitpunkt der Leistung. Materialkosten und Lohnkosten müssen aufgeschlüsselt werden, denn nur die Lohnkosten sind absetzbar. Auch der Umsatzsteuersatz und die entsprechende zu zahlende Summe am Ende der Rechnung müssen ausgewiesen werden. Häufig vergessen wird der Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht der Rechnung: Zwei Jahre für Privatleute, zehn Jahre für Geschäftsleute. Für alle seit dem 1. Januar 2009 ausgestellten Rechnungen dürfen 20 Prozent von maximal 6.000 Euro von der Steuerschuld abgezogen werden. Das entspricht einer Ersparnis von maximal 1.200 Euro im Jahr.

 

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Richtig Rechnungen schreiben

Wer Handwerks- und Bauleistungen anbietet, der muss diese nach Erledigung korrekt in Rechnung stellen. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Rechnungen müssen bestimmte formale Vorschriften erfüllen. Acht Punkte sind zu beachten: Die Rechnung muss den vollständigen Namen und die komplette Anschrift sowohl des Bauunternehmens als auch des Bauherrn tragen. In der Rechnung muss die Steuernummer oder die vom Bundesamt für Finanzen erteilte Umsatzsteueridentifikationsnummer des Rechnungsstellers aufgeführt sein. Das Datum darf nicht fehlen. Die Rechnung muss eine Rechnungsnummer haben. Art und Umfang der erbrachten Bauleistung müssen eindeutig bezeichnet sein, ebenso der Zeitpunkt der Leistung. Natürlich müssen auch der Umsatzsteuersatz und die entsprechende zu zahlende Summe am Ende der Rechnung ausgewiesen werden. Häufig vergessen wird nach Erfahrung der ARGE Baurecht der Hinweis auf die Aufbewahrungspflicht der Rechnung. Er gehört ans Ende jeder Rechnung. Geschäftsleute müssen ihre Rechnungen zehn Jahre lang aufheben, private Bauherren zwei Jahre lang

 

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„Augen auf oder Geldbeutel auf“

Viele Handwerksbetriebe und Bauunternehmen widmen ihren Verträgen nicht genug Aufmerksamkeit, so die langjährige Erfahrung der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Dabei gilt der alte Juristenspruch „Augen auf oder Geldbeutel auf“ gerade am Bau besonders. Wer seine Verträge nicht sorgfältig vorbereitet und klar abgrenzt, welche Arbeiten er wann, wie und zu welchen Bedingungen erledigen muss, welche Vollmachten er hat, welche Fristen er einhalten muss und wofür er haftet, der gerät schnell in unsicheres Gewässer. Er muss dann häufig unter Zeitdruck nachverhandeln und mit „heißer Nadel“ nachbessern. Viele Unternehmer kommen dadurch nicht mehr auf ihre Kosten. Wer dagegen frühzeitig die eigenen Interessen mit dem Baujuristen bespricht und seine Vorstellungen in die Verträge einarbeiten lässt, der ist auf der sicheren Seite und spart viel Geld. Die Honorare für baujuristische Beratungen sind frei verhandelbar und liegen im Schnitt um 250 Euro pro Stunde.

 

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Stundenlohnabrechnungen müssen transparent sein!

Unternehmer kennen das Problem: Der Bauherr klagt über unverständliche Rechnungen und bezweifelt die Anzahl der in Rechnung gestellten Arbeitsstunden. Nicht immer ist der Bauherr im Unrecht, weiß die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Auf alle Fälle hat der Bauherr ein Recht auf eine transparente Abrechnung. Beim Rechnungsschreiben sollte der Unternehmer deshalb Materialkosten, Fuhrparknutzung, An- und Abfahrtszeiten und Lohnkosten sorgfältig trennen und aufschlüsseln. Bei der Stundenlohnabrechnung dürfen nur solche Stunden abgerechnet werden, die bei wirtschaftlicher Betriebsführung anfallen. Fühlt sich der Bauherr übervorteilt, kann er verlangen, dass der Unternehmer nachweist, welche Leistungen er in der abgerechneten Zeit erbracht hat. Dazu reicht es aus, wenn der Unternehmer in der Rechnung angibt, wie viele Stunden zu welchen Stundensätzen angefallen sind. Der Unternehmer muss die Stunden nicht einzelnen Tätigkeiten zuordnen, es sei denn, die Vertragsparteien haben dies vorher ausdrücklich so vereinbart. Streiten Auftraggeber und Auftragnehmer um die Abrechnung, muss der Betrieb dem Bauherrn nähere Auskunft über die Arbeitsstunden geben. Dazu ist der Unternehmer verpflichtet. Es lohnt sich also von vorneherein, bereits in der Rechnung auszuweisen, für welche Tätigkeiten wie viele Stunden in Rechnung gestellt wurden.

 

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Sorgfalt bei Planung und Ausführung unabdingbar

Tragische Unglücke passieren immer wieder, sei es der Kollaps eines Hauses, Daches oder Gerüstes, der Absturz von Stahlträgern, Betonplatten oder Glasbauteilen. Solche Unglücke ziehen mindestens zivilrechtliche Konsequenzen nach sich. Kommen außerdem Personen zu Schaden, müssen sich Planer und Betreiber der Gebäude auch strafrechtlich verantworten. Daran erinnert die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Besonders Architekten, Statiker und Handwerker sind in der Pflicht. Laut Paragraph 319 des Strafgesetzbuches wird, wer bei der Planung, Leitung und Ausführung eines Gebäudes gegen die anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch Leib und Leben eines anderen Menschen gefährdet, mit einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren bestraft. Diese strafrechtlichen Konsequenzen lassen sich auch weder durch Vertragsklauseln noch spezielle Versicherungen abwenden – nur durch Sorgfalt bei Planung und Ausführung.

 

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Nicht immer greift das Urheberrecht

Architekten pochen gerne auf ihr Urheberrecht – manchmal zu Recht, meist aber zu Unrecht. Denn nur die wenigsten Gebäude sind überhaupt urheberrechtlich geschützt, so die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Voraussetzung für das Urheberrecht ist stets, dass sich die Planung des Architekten deutlich vom Üblichen abhebt und darüber hinaus eigenständige Originalität aufweist. Ist das der Fall, dann hat der Architekt als Urheber gute Karten: er kann Entstellungen „seines“ Werks verbieten, also beispielsweise Umbauten verhindern. Das Urheberrecht steht dabei auch nicht nur dem Architekten zu, sondern später auch dessen Erben, und zwar bis 70 Jahre nach dem Tod des Planers. Bevor sie ihr Urheberrecht allerdings anmahnen, sollten Architekten stets prüfen, ob das Urheberrecht im fraglichen Falle greift, oder ob sie bei einem eventuellen Rechtsstreit eine Niederlage riskieren, weil sich die Originalität ihres Entwurfs nicht belegen lässt. Im Zweifel unterstützt der Baurechtler den Planer bei der Einschätzung der Lage.

 

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Wer prüft, der haftet!

Traditionell sieht sich der Planer als treuhänderischer Sachverwalter seines Bauherrn und übernimmt für ihn zahlreiche Aufgaben neben Planung und Bauleitung. Das ist nicht ungefährlich, warnt die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). So ist beispielsweise das Prüfen der von den Handwerkern eingereichten Rechnungen eine äußerst haftungsträchtige Aufgabe, wie die jüngere Rechtsprechung zeigt. Rechnungsprüfung bedeutet nämlich, der Architekt muss prüfen, ob die abgerechneten Leistungen tatsächlich erbracht wurden und die Abrechnung den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Dies setzt bei Bauverträgen, denen die VOB/B zugrunde liegt, fundierte Kenntnisse des Vergütungssystems voraus. Prüft der Architekt falsch, dann kann ihn sein Bauherr und Auftraggeber dafür haftbar machen.

 

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Nicht ohne Vertrag planen!

Architekten und Ingenieure müssen heute nicht nur die technischen Regeln des Bauens beherrschen, sondern sie sollen sich darüber hinaus auch mit komplizierten rechtlichen Spezialfragen auskennen. Damit sind sie als baujuristische Laien häufig überfordert, so die Erfahrung der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Architekten, Ingenieure und Fachplaner müssen deshalb im eigenen Interesse Risikovorsorge treffen. Dabei werden sie von Baufachanwälten unterstützt – unter anderem durch rechtssicheren Schriftverkehr, bei der Abwicklung und Beschleunigung von Abrechnungsstreitigkeiten, der Durchsetzung von Honoraransprüchen, der Abwehr von Schadensersatzansprüchen oder der im Umgang mit dem Haftpflichtversicherer, etwa zur Sicherung des Versicherungsanspruchs. Unentbehrlich für jede erfolgreiche Zusammenarbeit sind klare Verträge. Sie regeln Zuständigkeiten, Abläufe, Honorar- und Haftungsfragen, aber auch komplexe juristische Sachverhalte wie beispielsweise die korrekte Vereinbarung von Vertragsstrafen im Werkvertrag. Wer dabei als Planer auf Nummer sicher gehen und keine bösen Überraschungen erleben möchte, der sollte sich bei der Gestaltung seiner Verträge stets im Vorfeld baujuristischen Rat holen.

 

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Rechtzeitig übers Honorar sprechen!

Bauherren brauchen Architekten, und deren Knowhow gibt es nicht umsonst. Aber ab wann wird ein Architekt für seine Leistungen bezahlt? Ab welchem Zeitpunkt wird die Akquise zum Vertrag, das unverbindliche Vorgespräch zum vergütungspflichtigen Auftrag? Diese Fragen stehen immer wieder im Raum, wenn sich Planer und Bauherr die ersten Male treffen. Bedauerlicherweise wird das Problem dabei selten angesprochen, so die Erfahrung der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV). Auch die zu erwartenden Honorare für die am Bau unentbehrlichen Tragwerks- und Fachplaner bleiben oft lange unerwähnt. Das ist ein Fehler, denn häufig entstehen so Missverständnisse und schließlich Ärger ums Geld. Da die Grenze zwischen kostenfreier Akquisitionsphase und honorarpflichtigem Planungsprozess fließend ist, muss sie bei jedem Projekt neu definiert werden. Die ARGE Baurecht rät: Bei allen Planungen bereits im Vorfeld klare Vereinbarungen treffen! Ein Architektenvertrag, ausgearbeitet vom Baurechtler, regelt genau, welche Pflichten Planer und Auftraggeber haben. Wer rechtzeitig einen solchen Vertrag abschließt - und sei es über Teilaufträge -, der spart sich hinterher viel Ärger.

 

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Wer ist verantwortlich für untergeordnete Bauteile?

Wer ist eigentlich verantwortlich für die Planungen von
Treppen- oder Balkongeländern? Von Vordächern, Solar- oder Schließanlagen?  Da es immer noch gängige Praxis ist, bei der Gestaltung von Architekten- und Ingenieurverträgen auf die Leistungsbilder der HOAI zurückzugreifen, kommt es häufig zu Planungslücken. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Ursache ist die HOAI, die im Wesentlichen die Planungsanforderungen an Gebäude nach dem Standard von 1977 beschreibt. Seither haben sich die Anforderungen an Gebäude aber stark verändert, vor allem in Fragen der Energieeffizienz. Aber auch kleinere Baudetails  und filigrane Ausführungen stellen veränderte Anforderungen an die Planenden. Der Tragwerksplaner beispielsweise, der nur mit § 49 HOAI beauftragt wird, hat demzufolge nur die tragenden Bauteile zu berechnen. Was ist aber mit den nicht tragenden Bauteilen wie Treppen- und Balkongeländern oder Vordächern? Auch sie müssen statisch richtig ausgeführt werden. Die ARGE Baurecht rät deshalb zur sorgfältigen Vertragsgestaltung: Alle Bauteile müssen dem Verantwortungsbereich eines Planers eindeutig zugeordnet werden, in diesem Falle dem des Tragwerkplaners.

 

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HOAI darf nicht unterschritten werden

Unter dem Druck sparsamer Auftraggeber erklären sich immer wieder Architekten mit Honoraren einverstanden, die unter den Mindestsätzen der HOAI liegen. Die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) weist darauf hin, dass solche Honorarvereinbarungen unwirksam sind, weil sie gegen § 7 Abs. 6 HOAI verstoßen. Der Architektenvertrag selbst bleibt nämlich bestehen. Der Planer sollte dies deutlich ansprechen, rät die ARGE Baurecht, denn er kann und muss in jedem Fall das ihm zustehende Honorar einfordern. Erfährt dies der Bauherr erst spät, könnte er sich vom Planer hintergangen fühlen. Das schwächt unnötig die Vertrauensbasis am Bau.

 

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Bis zum Jahresende Ansprüche sichern!

Zum Jahresende, verjähren viele Ansprüche. Darauf weist die Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) hin. Wer dann seine Vergütungsansprüche nicht umgehend durchsetzt, der geht leer aus. Vergütungsansprüche verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Wobei die Verjährung mit der Bauabnahme beginnt beziehungsweise, sobald die Bauleistung ordnungsgemäß erbracht wurde. Die eigentliche Verjährungsfrist läuft aber stets erst ab dem jeweils nächsten Jahresanfang. Fachleute nennen das Ultimoverjährung. Viele Firmen und Architekten stecken nach Erfahrungen der ARGE Baurecht tief in der Alltagsarbeit und denken nicht an diesen wichtigen Termin. Erinnern sie sich dann doch noch an ihre Rechte, beauftragen sie kurz vor Weihnachten den Baurechtler, diese für sie zu sichern. Das klappt aber nicht immer, denn die Zeit zum Jahreswechsel ist knapp. Deshalb: Jetzt im Herbst schon alle Verjährungsfristen prüfen und umgehend Ansprüche geltend machen! Dabei reicht es nicht, eine eingeschriebene Mahnung zu schicken. Wenn die Verjährung droht, müssen gerichtliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Anspruch zu erhalten. Dabei kann nur der Bauanwalt helfen.

 

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Architekt haftet für unrichtige Bautenstandsberichte

„Wer einen Fehler begeht, der haftet dafür.“ Dieser Grundsatz ist nicht neu und gilt auch für alle Architekten, die beispielsweise im Auftrag eines Bauträgers planen und einen Bau überwachen, woran die Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht (ARGE Baurecht) im Deutschen Anwaltverein (DAV) erinnert. Überwacht ein Planer den Bau, so muss er regelmäßige Bautenstandsberichte abliefern. Liefert er falsche Bautenstandsberichte, dann haftet er dafür nicht nur gegenüber seinem Auftraggeber, in dem Fall also dem Bauträger, sondern – und das ist neu! - auch gegenüber dem Käufer der Immobilie. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (Aktenzeichen VII ZR 35/07). Grundlage für dieses neue Haftungsrisiko für Architekten ist der Bauträgervertrag. Der Architekt wird vom Bauträger unter anderem damit beauftragt, Bautenstandsberichte an den Erwerber und dessen Bank zu versenden. Ist sein Bautenstandsbericht falsch, haftet der Architekt, dem möglicherweise das Wohlergehen seines Auftraggebers zu sehr am Herzen lag, dem Erwerber gegenüber bereits für einfache Fahrlässigkeit.

 

 

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